手把手教你买房(附买房注意事项)

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　　三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将 “定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持;二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受 人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认 购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行 政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。

　　四、如何退定金才能成功。通过以上的分析，我们知道退定 金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈 判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。 另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

　　手把手教你买房子(贷款篇)

　　合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。

　　◆一次性付款

　　是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。

　　利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。

　　弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。

　　◆ 分期付款

　　又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。

　　利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。

　　弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。

　　◆ 按揭付款

　　即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。

　　利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。

　　弊：目前手续繁琐、限制较多。

　　◆ 公积金贷款

　　居 民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公 积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的”组合贷款”已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额 度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。

　　个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点 是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率(一般比银行个人住 房按揭贷款利率低1个百分点左右)，而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄 存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元;申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户 需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。

　　申请商业贷款需要提供的材料：

　　(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。

　　(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。

　　(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。

　　(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。

　　(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。

　　(6)银行方面规定的相关证明。

　　商业性住房贷款的流程

　　(1)咨询办理贷款的相关知识。

　　(2)提出购房贷款申请。

　　(3)提供贷款所需的相应资料。

　　(4)银行审核批准。

　　(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。

　　(6)到公证处办理公证手续。

　　(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。

　　(8)办理房屋产权抵押登记。

　　(9)向银行提供抵押证明。

　　(10)到指定的保险公司办理保险业务(采取自愿的原则)。

　　(11)借款人开始按月还款。

　　商业性住房贷款的注意事项

　　(1)按期偿还贷款的本息。

　　(2)不能提供虚假的文件或资料。

　　(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。

　　(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。

　　(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。

　　(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。

　　(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力;抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息;质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。

　　(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。

　　(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。

　　手把手教你买房子(验收篇)

　　验房、收房要仔细 看合同或房屋质量是否有变动

　　购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。

　　即 使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠 纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新 规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。

　　牢记新房验收15招 保修期从交付之日起计算

　　那么，新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢?北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。

　　第1招：看“备案”留“两书”

　　新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑;同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

　　2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

　　第2招：卫生间不渗不存

　　检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

　　检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

　　第3招：门窗灵活严又亮

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