资产评估师：CPV真题2(1)

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3.被评估企业长期负债占投资资本比重为50%,平均长期负债成本为6%,在未来5年中平均年长期负债利息额30万元,年流动负债利息额50万元；
4.据查,评估时社会平均收益率为9%,无风险报酬率为4%,被评估企业所在行业的基准收益率为10%,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率（β）为0.8；
5.被评估企业生产经营比较平稳,是正常纳税企业。
要求:运用年金法计算企业的投资资本价值（计算结果保留小数点后两位）。
（三）
某企业为了整体资产转让,需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万,从第六年起,每年收益处于稳定状态,即每年均为160万。该企业一直没有负债,其有形资产只有货币资金和固定资产,且其评估值分别为100万和500万,该企业有一项可确指无形资产,即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术,该技术产品每件可获超  额净利润10元,目前该企业每年生产产品8万件,经综合生产能力和市场分析预测,在未来5年,每年可生产10万件,经预测折现率和本金化率均为6%。请评估该企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位,小数点后保留二位）。
（四）
有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。
试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位,取整。
（五）
李某系a资产评估公司的注册资产评估师、部门经理和项目负责人,于2001年5月8日与甲企业商讨房地产评估事宜。由于李某曾于1998年5月至1999年10月在甲企业财务部门任经理,双方比较熟悉,故甲企业以该企业房地产平均每平方米评估价值不低于8000元为条件,决定是否委托a评估公司进行评估。李某为了评估公司的利益,口头承诺了甲企业的要求,并接  受了甲企业的评估委托。
李某按照资产评估协议书的要求在5日内完成了对甲企业房地产的评估,评估结果为每平方米7300元。因李某曾对甲企业有过口头承诺,即不动产评估值不低于每平方米8000元。李某认为7300元/平方米与8000元/平方米之差并未超过10%,属于正常误差范围,而且资产评估本身就是一种估计,带有咨询性质,故以每平方米8000元出具了评估报告；并打电话给本所已在外地开会一周的注册资产评估师周某,得到允许后,加盖李某本人和周某的注册资产评估师印鉴并签字,又以项目负责人的名义签字,加盖公章出具了资产评估报告书,交与甲企业；同时将该评估报告书送给在乙企业当顾问的评估界专家赵某一份。
请根据以上背景资料,指出4处违反资产评估行业规范的行为,并说明理由（以前4条为准,多写部分不予评阅）。 /

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70.b、c
三、综合题[共5题,共60分。其中（一）题18分,（二）题12分,（三）题12分,（四）题10分,（五）题8分。有计算的,要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的,应列出公式。]
（一）
一、评估思路
（一）根据背景材料,i型机组可按市场重置方式（询价法）和价格指数法两种具体方法进行评估；
（二）运用市场重置方式的数学表达式为:评估值=重置成本—实体有形损耗
运用市场重置方式,因i型机组市价已经考虑了其功能落后因素,故不需再进行计算功能性贬值,背景材料中未给出i型机组经济性贬值信息,故亦不考虑经济性贬值因素。
（三）运用价格指数法的数学表达式为:评估值=重置成本—实体有形损耗—功能性贬值
运用价格指数法确定i型机组的重置成本是一种复原重置成本,必须考虑其功能落后因素并计算其功能性贬值。
二、评估过程
（一）运用市场重置方式（询价法）评估工型机组的过程及其结果
1.重置成本=100×（1+25%）=125（万元）
2.实体有形损耗率=5×60%/[（5×60%）+7]×100%=3/10×100%=30%
3.评估值=125×（1-30%）=87.5（万元）
（二）运用价格指数法评估i型机组的过程及其结果   
1.重置成本=150×（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）=156.04（万元）
2.实体有形损耗率=3/（3+7）×100%=30%
3.功能性贬值=4×（1-33%）（p/a,10%,7）=2.68×4.8684=13.05万元
4.评估值=156.04×（1-30%）-13.05=96.18（万元）/

三、关于评估最终结果的意见及理由 
最终评估结果应以运用市场重置方式（询价法）的评估结果为准或为主（此结果的权重超过51%即算为主）。因为,此方法是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价  格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响,故不能以该评估方法和评估结果为主,或平分秋色。 
（二） 
一、计算企业适用的折现率 
1.风险报酬率=（9%-4%）×0.8=4% 
2.所有者权益要求的回报率=4%+4%=8% 
3.适用于企业价值评估的加权平均资本成本（折现率）=50%×6%+50%×8%=7%    
二、计算企业年金 
一）计算投资回收系数（a/p,r,n） 
 （二）计算年金 
 计算企业年金也可采用以下方法: 
（一）计算年金现值系数 
  
（二）计算年金 
 三、计算评估值 
p=a/r=98.81/7%=1411.57（万元） 
（三） 
一、评估技术思路 
该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值,再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和,再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值。 
二、计算企业整体价值 
估算出该企业整体资产评估价值 
  
三、计算企业各单项资产价值 
1.单项有形资产评估值为600万 
2.估算出非专利技术评估值 
100×（0.9434十0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）=421.24（万元） 
四、评出商誉价值 
商誉=整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）或=整体资产评估值—有形资产评估值—非专利技术评估值=2524.18-（600+421.24）=1502.94（万元） 
（四） 
该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。 
（一）测算不动产总价 
1.不动产建筑总面积=3200×2.5=8000（平方米） 
2.不动产纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元） 

.不动产收益年期=50-3=47（年） 
4.   
（二）测算建筑费及专业费 
建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元） 
（三）计算利息 
  
（四）计算利润 
利润=19706113×15%=2955917（元） 
（五）测算地价 
地价=不动产总价—建筑费—专业费—利息—利润 
地价=19706113-8800000-0.225×地价-939986-2955917 
地价=7010210/1.225=5722620（元） 
（五） 
以下几点均为正确答案: 
1.李某曾在委托单位任职,离职后未满两年。 
理由:注册资产评估师曾在委托单位任职,离职后未满两年,应予回避。 
2.甲企业与李某约定评估价值不低于每平方米8000元。 
理由:注册资产评估师在执业中,不得迁就客户,双方不得事先约定评估价值。 
3.李某以注册资产评估师周某的名义签字并加盖印章。 
理由:注册资产评估师不得允许他人以本人名义在资产评估报告书上签字盖章。 

第 6 页 www.gaofen123.com 理由:评估报告书应由评估机构法定代表人签字盖章。 
5.将评估报告书送给在乙企业当顾问的赵某。 
理由:注册资产评估师应保守客户商业秘密,李某不得擅自将评估报告送给他人。
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