全国土地估价师资格考试试卷（四）土地估价实务(1)

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    （二）土地开发费用   

    （1）城市配套费。××市规定，城市配套费标准在城区乡内，企业用地每亩4万元，行政事业用地每亩2万元；××乡内企业用地每亩2.5万元，行政事业用地每亩1.5万元。这里仍按城区企业用地标准计算每亩4万元。   

    （2）五通一平费。××厂厂区用地的开发水平已经达到五通一平，即通电、通水、通路、通讯、通气、土地平整。据××市地价评估事务所对河东新区开发费用的测算，每亩土地开发费约为4万。   

    （3）开发利息。在土地开发过程中，以贷款方式进行投资的资金占主要部分，这里以银行固定资产贷款年利率10.98％计算。另外，土地开发的周期往往超过一年，而以总开发费用为计算利息的基数时会有所重复，这里取前两项总××市一个以重型机械、矿山机械、发电设备等制造为骨干的重要的机械工业基地，机械工业的产值已占全市工业总产值的四分之一以上。许多重型企业可以形成互为原料的生产体系。以××厂为龙头14家企业事业单位组成的××联合公司，可以生产大、中、小交直流电机及水轮发电机组。   

    三、评估原则   

    1．以成本逼近法为主。××厂是大型的国有企业，建厂历史较长。以前国家确定企业的生产品种，规定任务并且限定销售价格，而财务核算中不含土地资产的价值，这种历史状况不能不予以考虑。虽然近两年开始实行企业自主经营总承包，销售定价放开，并且将部分资产转换经营机制，组建股份制企业，而生产经营仍然是建立在原××厂的基础之上。所以，在进行土地资产评估过程中，土地资产价值额占资产额的比重不宜过高。因此，用成本逼近法进行评沽较适宜。   

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    2．用市场资料比较法调整评沽结果。企业所使用的土地是国有资产，土地资产折价入股组建股汾制企业，由××厂作为国有法人股的持有者行使股权。因此，土地资产的评估也要使用国有资产的价值得以充分体现，防止国有资产的流失。用成本逼近法评估的结果需要以市场资料加以验证和调整，以使国有土地资产价值更接近于现时的市场价值。   

    四、运用成本逼近法进行评沽   

从土地使用现状看，评估土地已经为开发后的熟地，工业生产所需的基础设施都已经开发完成。因此，这里按工业用地熟地进行评估，主要包括土地使用权的取得费用及土地开发费用两部分。   

（一）土地使用权取得费用   

    （1）土地征用费。包括土地征用补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费等，××市一般标准为粮地每亩2.28万、菜地每亩2.70万，因为该厂区已发展为城区边缘部分，所以这里按菜地标准计算，每亩2.70万元。   

    （2）土地管理费。一般按征用费的1－3％计征，但是在实际工作中均按每亩0.8万计算。   

    （3）耕地占用税。××市城区标准一般为每亩8004元；××乡为7035元。由于××厂厂区现在已经发展成为××市城区的一个重要部分，这里按城区标准每亩8004元计算。   

    （4）粮食附加费。每亩按0．37万元征收。   

    （5）土地统征代办费及不可预见费。按土地征用费的1一3％计，每亩为0.054万元。   

    土地使用权取得（征用）总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）即每亩为4.72万元，每平方米约为71元。   

    （二）土地开发费用   

    （1）城市配套费。××市规定，城市配套费标准在城区乡内，企业用地每亩4万元，行政事业用地每亩2万元；××乡内企业用地每亩2.5万元，行政事业用地每亩1.5万元。这里仍按城区企业用地标准计算每亩4万元。   

    （2）五通一平费。××厂厂区用地的开发水平已经达到五通一平，即通电、通水、通路、通讯、通气、土地平整。据××市地价评估事务所对河东新区开发费用的测算，每亩土地开发费约为4万。   

    （3）开发利息。在土地开发过程中，以贷款方式进行投资的资金占主要部分，这里以银行固定资产贷款年利率10.98％计算。另外，土地开发的周期往往超过一年，而以总开发费用为计算利息的基数时会有所重复，这里取前两项总费用的一半做为计息基数，则一年期开发利息每亩为0.44万元。   

    （4）不可预见费。以前三项的3％计算，则每亩约为0.25万元。   

    因此，土地开发的总费用：（1）+（2）+（3）+（4）．即每亩为8.7万元，每平方米为130.5元。   

    （三）土地开发利润   

    工业生产使用的土地开发利润率一般应低于商业或住宅用地，这里取前两项（一）征用土地总费用+（二）土地开发总费用的10％计算，则土地开发利润每亩约为1.34万元，每平方米为20.1元。   

    综合前三项各种费用，利用成本逼近法评估的土地资产价格：（一）+（二）+（三）．每亩14.8万元，每平方米为222元。   

    五、运用市场比较法进行评估   

运用市场比较法评估土地资产，能够使土地资产价格更接近于市场价值。这里先取了十例在××市市中区内发生的土地使用权转让的案例，以便于进行市场价格比较。    

                   /

   表一    土地使用权转让样点表   

序号   

承让方   

承让方   

地点   

土地面积(平方米)   

土地转让金额(万元)   

单位金额(元/平方米)   

用途   

备注   

1     淮河路44号   

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6146   

30   

48.812   

工业   

92年10月转让   

2      黄山路   

2383.17   

35   

146.883   

仓库住宅   

1991年2月8日   

3      华山北路16号   

5730   

325.3   

568   

兼并   

1992年6月25日地上建筑物4764.71平方米折价174.7万元随同转让(已扣除)   

4      下南街口与长江西路相交处   

1609   

88   

547.264   

旧城改造   

该费用为拆迁补偿费;1992年11月27日   

5      长江西路150号   

1787   

44.4   

248.461   

旧城改造   

该转让金为土地转让价1992年12月17日   

6      市文化宫   

1666.668   

27.5   

164.999   

    此为土地补偿费1992年11月25日   

7      凉山路西侧   

1126.5   

18.5406   

164.586   

    该转让金包括土地征用费16.55906万元和资金利息1.9870万元1993年5月13日   

8      泰山北路8号   

1400.001   

230   

1642.856    

     /

 地上建筑物随同转让1993年7月21日   

9      岷江西路   

2647   

37.5986   

142.042   

仓库   

92年12月20日转让9.4708万元/亩   

10      庐山路与岷江二号路交汇处   

10000   

160   

160   

办公商业   

生地转让1993年6月21日   

    （一）比较样点的选择   

    经过对比较样点的分析，认为样点1、2、9转让价格过低，在对其情况不甚了解的条件下，不宜做为比较案例；样点3、4、8因为大多是连同地上物一起转让，故价格偏高，这里也不宜采用为比较样本。   

    （二）有效样本因素比较   

评估对象土地价格=样本土地价格×正常情况价格/交易情况价格×估价   

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