全国土地估价师资格考试试卷（四）土地估价实务(1)

标签：注册资产评估师考试试题,注册资产评估师考试真题,http://www.gaofen123.com 全国土地估价师资格考试试卷（四）土地估价实务(1),

                日期价格/交易当时价格×估价对象区域影响/交易实例区域影响   

               ×估价对象个别影响/交易实例个别影响   

本文共10页: 第 7 [9] [10] 页 www.gaofen123.com 992年11月27日   

5      长江西路150号   

1787   

44.4   

248.461   

旧城改造   

该转让金为土地转让价1992年12月17日   

6      市文化宫   

1666.668   

27.5   

164.999   

    此为土地补偿费1992年11月25日   

7      凉山路西侧   

1126.5   

18.5406   

164.586   

    该转让金包括土地征用费16.55906万元和资金利息1.9870万元1993年5月13日   

8      泰山北路8号   

1400.001   

230   

1642.856   

    地上建筑物随同转让1993年7月21日   

9      岷江西路   

2647   

37.5986   

142.042   

仓库   

92年12月20日转让9.4708万元/亩   

10      庐山路与岷江二号路交汇处   

10000   

160   

160   

办公商业   

生地转让1993年6月21日   

    （一）比较样点的选择   

    经过对比较样点的分析，认为样点1、2、9转让价格过低，在对其情况不甚了解的条件下，不宜做为比较案例；样点3、4、8因为大多是连同地上物一起转让，故价格偏高，这里也不宜采用为比较样本。   

    （二）有效样本因素比较   

评估对象土地价格=样本土地价格×正常情况价格/交易情况价格×估价   

                日期价格/交易当时价格×估价对象区域影响/交易实例区域影响   

               ×估价对象个别影响/交易实例个别影响   
992年11月27日   

5      长江西路150号   

1787   

44.4   

248.461   

旧城改造   

该转让金为土地转让价1992年12月17日   

6      市文化宫   

1666.668   

27.5   

164.999   

    此为土地补偿费1992年11月25日   

7      凉山路西侧   

1126.5   

18.5406   

164.586   

    该转让金包括土地征用费16.55906万元和资金利息1.9870万元1993年5月13日   

8      泰山北路8号   

本文共10页: 第 8 [9] [10] 页 www.gaofen123.com
1400.001   

230   

1642.856   

    地上建筑物随同转让1993年7月21日   

9      岷江西路   

2647   

37.5986   

142.042   

仓库   

92年12月20日转让9.4708万元/亩   

10      庐山路与岷江二号路交汇处   

10000   

160   

160   

办公商业   

/

生地转让1993年6月21日   

    （一）比较样点的选择   

    经过对比较样点的分析，认为样点1、2、9转让价格过低，在对其情况不甚了解的条件下，不宜做为比较案例；样点3、4、8因为大多是连同地上物一起转让，故价格偏高，这里也不宜采用为比较样本。   

    （二）有效样本因素比较   

评估对象土地价格=样本土地价格×正常情况价格/交易情况价格×估价   

                日期价格/交易当时价格×估价对象区域影响/交易实例区域影响   

               ×估价对象个别影响/交易实例个别影响   
r>                   =比较样本土地价格×100/（）×（）／100×（）／100×   

                    （）/100   

表二    地块因素比较表   

实例与评估对象相比比较因素   

5   

6   

7   

10   

土地用途   

旧城改造   

      办公商业   

基础设施   

交差   

差   

差   

生地   

交通通达度   

相当   

相当   

相当   

差   

集聚规模   

相当   

相当   

相当   

差   

距市中心距离   

较近   

近   

近   

远   

交易日期   

一年前   

一年前   

半年前   

半年内   

表三    比较因素修正率表   

比较样本   

修正项目   

5   

6   

7   

本文共10页: 第 9 [10] 页 www.gaofen123.com
10   

    

样本成交价格(元/平方米)   

248.461   

164.999   

164.586   

160   

交易情况修正   

100%   

100%   

100%   

100%   

区域因素修正   

90%   

95%   

95%   

120%   

个别因素修正   <br> 
100%   

115%   

115%   

120%   

交易日期修正   

120%   

120%   

110%   

110%   

    

修正价格(元/平方米)   

268.34   

216.3   

197.79   

253.44   

注：①因为比较样本都经过筛选，将畸高畸低样本删除，故这里情况正都取100／100。   

    将以上四个比较实例修正后的土地价格进行权数平均后，得到市场比较法测算的土地资产价格每平方米为234元。   

    六、评估结果   

    综合前面所述各种情况，将两种评估方法相互参照，最后确定：   

    1．土地价格为每平方米230元。   

    2．××厂国有土地使用权折价入股额为：109319721元人民币 /

本文共10页: 第 [9] 10 页

上一页  [1] [2] [3] [4]