(2)概算指标法
概算指标法是采用直接工程费指标。概算指标法是将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制单位工程概算的方法。该方法适用于初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，但工程设计是采用技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。因此，其计算精度较低，是一种对工程造价估算的方法，但由于其编制速度快，故有一定实用价值。
在拟建项目结构特征与概算指标相同时，可直接套用概算指标编制概算。当拟建项目的结构特征与概算指标有局部不同时，必须对概算指标进行调整后方可套用。可采用调整概算指标中的每平方米(立方米)造价和调整概算指标中的工、料、机数量两种方法调整。
(3)类似工程预算法
类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。该方法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标的情况，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。
3．施工图预算的概念和内容
施工图预算是根据施工图，按照各专业工程的预算工程量计算规则统计计算出工程量，并考虑实施施工图的施工组织设计确定的施工方案或方法，按照现行预算定额、工程建设费用定额、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他取费规定等，确定的单位工程、单项工程及建设项目建筑安装工程造价的技术和经济文件。施工图预算包括单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算。
4．施工图预算的编制方法
(1)单价法
根据地区统一单位估价表中的各项定额单价，乘以相应的各分项工程的工程量，汇总相加，得到单位工程的人工费、材料费、机械使用费之和；再加上按规定程序计算出来的措施费、间接费、利润和税金，得出单位工程的施工图预算造价的方法。
(2)实物法
应用实物法编制施工图预算，首先根据施工图纸分别计算出分项工程量，然后套用相应预算人工、材料、机械台班的定额用量，再分别乘以工程所在地当时的人工、材料、机械台班的实际单价，求出单位工程的人工费、材料费和施工机械使用费，并汇总求和，进而求得直接工程费，然后再按规定计取其他各项费用，汇总后就可得出单位工程施工图预算造价。
(3)综合单价法
所谓综合单价即分项工程完全单价，是将各种工料和价格从市场上采集后编制成直接工程费，然后以直接工程费为基准参照费用定额把各项间接费和利润、税金分解到各分部分项工程合成为综合单价，某分项工程综合单价乘以工程量即为该分项工程的合价，所有分项工程合价汇总后即为该工程的总价。这种方法与前述方法相比较，主要区别在于：间接费和利税是用一个费率分摊到分项工程单价中，从而组成分项工程完全单价的。
第 5 页 www.gaofen123.com 5．工程量清单计价的基本方法
工程量清单计价模式，是由全国制定统一的工程量计算规则，并且给出统一项目划分之下的各项目的消耗标准，在招标时，由招标方提供工程量清单，各投标单位(承包商)根据自己的实力，按照竞争策略的要求自主报价，业主择优定标，以工程合同使报价法定化，施工中出现与招标文件或合同规定不符合的情况或工程量发生变化时据实索赔，调整支付。
工程量清单计价的基本过程分为两个阶段：工程量清单编制和工程量清单计价过程。
(1)工程量清单编制
工程量清单是由招标人按照"计价规范"附录中统一的项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则，结合施工设计图纸、施工现场情况和招投文件中的有关要求进行编制。包括分部分项工程清单、措施项目清单、其他项目清单。
①分部分项工程量清单。在编制分部分项工程量清单时作到四个统一，即项目编码统一、项目名称统一、计量单位统一和工程量计算规则统一。
②措施项目清单。措施项目指为完成工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体项目。措施项目清单的编制除考虑工程本身的因素外，还涉及水文、气象、环境、安全等和施工企业的实际情况列项，可参考"计价规范"提供的"措施项目一览表"列项，不足部分可补充。
③其他项目清单。其他项目清单应根据拟建工程的具体情况列项。计价规范提供了两部分四项作为列项参考，不足部分可补充。
(2)工程量清单计价
工程量清单计价包括编制招标标底、投标报价、合同价款的确定和办理工程结算等。工程量清单计价应包括按招标文件规定，完成由招标人提供的工程量清单所列项目的全部费用，具体包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金。工程量清单计价采用综合单价计价，综合单价包括完成规定计量单位合格产品所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。综合单价适用于分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单。分部分项工程量清单的综合单价，不包括招标人自行采购材料的价款。
①标底的编制。招标工程如设标底，标底应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况、合理的施工方法以及按照省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定的有关工程造价计价办法进行编制。
②投标报价。投标报价应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况及拟定的施工方案或施工组织设计，依据企业定额和市场价格信息，或参照建设行政主管部门发布的社会平均消耗量定额进行编制。
③工程量变更及其计价。合同总综合单价因工程量变更需调整时，除合同另有约定外，应按下列办法确定：
第一，工程量清单漏项或设计变更引起新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。
第二，由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后，作为结算依据。
由于工程量的变更，且实际发生了规定以外的费用损失，承包人可提出索赔要求，与发包人协商确认后，给予补偿。
九、建设工程财务评价与功能评价
(一)考试目的
在资产评估的多种方法中，收益法是以资产未来收益确定其价值的方法，因此，在评估中要充分考虑待估资产未来可能为其所有者或使用者带来的经济效益。评估人员学习建设工程财务评价的知识，有助于加深其对工程投资经济效果的理解，拓展评估工作思路。
建筑工程功能评价，是对建筑产品满足社会需要程度的综合评价，评估人员除了从物质上认识建设工程之外，还需熟悉从社会性、适用性、安全性、艺术性和经济性等多个角度对一个建筑产品的综合质量进行评价的方法，熟悉建筑工程功能评价的方法十分必要。
这部分内容主要考核评估人员对财务评价和功能评价基本知识的熟悉程度和应用能力。
(二)考试基本要求
1．掌握财务评价指标体系，掌握财务评价中反映项目盈利能力指标的计算方法和评价标准；熟悉财务效益和费用的识别和计算，熟悉财务评价报表的编制，熟悉财务评价中反映项目清偿能力指标的计算方法和评价标准；了解财务评价的概念、工作程序及内容。
2．熟悉建筑工程功能评价的内容及建筑工程功能评价的方法。
(三)要点说明
1．财务评价指标体系
按照是否考虑资金时间价值，可分为静态评价指标和动态评价指标。其中静态评价指标包括静态投资回收期、借款偿还期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、利息备付率和偿债备付率等；动态评价指标包括动态投资回收期、财务净现值和财务内部收益率等。
根据指标的性质，可分为时间性、价值性和比率性指标。其中时间性指标包括投资回收期和借款偿还期等；价值性指标包括财务净现值等；比率性指标包括财务内部收益率、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、利息备付率和偿债备付率等。/
2．财务评价中反映项目盈利能力指标的计算方法和评价标准
(1)财务净现值(fnpv)
财务净现值是按行业基准收益率或设定的目标折现率(ie)，将项目计算期(n)内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到。其表达式为：
在多方案比选中，取财务净现值大者为优，如果fnpv≥0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上可以接受。
(2)财务内部收益率(firr)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济含义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资的回报水平。其表达式为：
财务内部收益率的计算应先采用试算法，后采用内插法求得。内插公式为：
内部收益率愈大，说明项目的获利能力越大；将所求出的内部收益率与行业的基准收益率或目标收益率ic相比，当firr≥ic时，则项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上可以被接受。
(3)动态投资回收期(pt)
动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收能力的重要指标。动态投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起。其表达式为：
计算公式为：
动态投资回收额=（累计折现值开始出现正值的年数-1）+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值
在项目财务评价中，动态投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强；动态投资回收期pt与基准回收期pc相比较，如果pt≤pc，表明项目投资能在规定的时间内收回，则项目在财务上可行。
(4)投资利润率
投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产经营期内年平均利润总额与投资总额的比率。
(5)投资利税率
投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利税总额或生产经营期内年平均利税总额与投资总额的比率。它是反映项目单位投资盈利能力和对财政所做贡献大小的指标。计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/投资部额×100％
投资利税率数值愈大愈好。在财务评价中，当投资利税率≥行业平均投资利税率时，则项目在财务上可行。
(6)资本金利润率
资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产经营期内年平均利润总额与资本金的比率。它反映投入项目的资本金的盈利能力。计算公式为：
资本金利润率=年利润总额或年平均利税总额/资本金×100％
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