考证之路，让我欢喜让我忧(1)

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该指标数据愈大愈好，评价标准应以同行业的平均资本金利润率作比较，大于或等于平均资本金利润率时为可行。
十、建筑物的损耗
(一)考试目的
建筑物的损耗是决定其价值的关键因素，是评估确定成新率的基础。评估人员应当掌握建筑物损耗的概念、内容以及损耗的确定方法。这部分内容主要考核评估人员判断建筑物损耗的能力。
(二)考试基本要求
1．熟悉建筑物损耗的概念和造成建筑物损耗的因素。
2．掌握建筑物损耗确定方法。
3．熟悉确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点。
4．了解房屋新旧程度鉴定的参考依据、房屋完损等级评定标准、危险房屋鉴定标准和工业厂房可靠性鉴定标准。
(三)要点说明
建筑物损耗确定方法主要有使用年限法、观察法、综合法等。
1．使用年限法
使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之间之基础上的方法，其主要计算参数为建筑物损耗率或成新率。
资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断，同时参考土地使用权年限进行适当调整。资产评估所用的使用年限为有效使用年限，有效使用年限根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成新率可在计算出损耗率的基础上得到，利用成新率可求得建筑物的现值。
2．观察法
观察法又称打分法，是由具有专业知识和专业经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断确定被评估建筑物的损耗率的方法，依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。
3．综合法
综合法是指在运用多种方法基础上综合确定损耗率或成新率的方法。该方法通过运用多种方法进行损耗率或成新率的测算，进行加权平均最后综合确定建筑物损耗率或成新率。其中比较典型的有观察与使用年限加权平均法。
4．其他方法
如修复法，是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值(再生产价值)的百分比确定损耗率。在实际工作中，还应划分建筑物的主体与附属设备，分别计算其损耗率。根据各部分价值对重置价的比值确定加权系数，通过加权平均确定建筑物的损耗率。
十一、建设用地
(一)考试目的
建设用地的相关知识是土地评估的基础知识。为正确理解地价的含义和合理确定土地价值，评估人员应当熟悉建设用地的特征、环境和城市规划的影响作用，熟悉建设用地取得的费用补偿内容。这部分内容主要考核评估人员对地价及其价值影响因素的熟悉程度以及对土地成本构成的熟悉程度。
(二)考试基本要求
1．熟悉建设用地的基本特性，了解建设用地的环境及建设用地的评定和分类，掌握城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用。
2．掌握建设用地的取得方式及相关费用，熟悉建设用地的转让和丧失。
(三)要点说明
1．城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用
《中华人民共和国城市规划法》规定，"城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理"。
城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用体现在以下几个方面：
(1)城市规划对建设项目立项的要求；
(2)城市规划对建设项目申请用地的要求；
(3)城市规划对建设项目设计方案审批的要求；
(4)城市规划对建设项目开工的要求；
(5)城市规划对建设项目竣工的要求；
(6)城市规划对建设项目临时用地的要求；
(7)城市规划的其他要求。
2．建设用地取得的基本方式
建设用地取得的基本方式包括划拨、出让、转让、租赁等。
3．取得建设用地的相关费用
建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征地补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。
(1)征地补偿费用
包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、土地管理费等。
(2)拆迁安置补偿费用
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
(3)出让金、土地转让金
土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。

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