二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1、下列属于土地使用管制的事项有（ ）。
a 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
b 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
c 为某宗土地使用中，要求容积率为2.0
d甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通告道路
e 某宗土地只能用于商业房地产开发
2、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（ ）。
a 该房地产的实际价格等于名义价格
b 价格名义价格为50万元
c 该房地产的实际价格高于50万元
d 该房地产的实际价格为50万元
e 该房地产不存在名义价格
3、公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（ ）。
a 卖方和买方掌握必要的市场信息
b 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
c 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
d 卖方和买方追求各自利益的最大化
e 卖方和买方急于完成交易
4、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。
a 与外部环境最协调 b 达到规模递增
c 内部构成要素的组合最适当 d 外部环境与内部因素相关联
e 外部环境要素为最适当的组合
5、市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。
a 环境 b 地形地势 c 外部配套设施 d 内部基础设施完备程度 e 装饰装修
6、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
a 卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）
b 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
c 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
d 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
e 买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）
7、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。
a 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
b 重新购建价格是在估价时点的价格
c 重新购建价格是客观的价格
d 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
e 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
8、在运用成本法时最主要的有（ ）。
a 区分计划成本和实际成本
b 区分实际成本和客观成本
c 结合实际成本来确定评估价值
d 结合实际开发利润来确定评估价值
e 结合市场供求分析来确定评估价值
9、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
a 功能落后b 功能缺乏c 环境污染d 交通e 正常使用的磨损
10、根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。
a 直接资本化法b 投资法c 收益乘数法d 利润法e 现金流量折现法
11、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选
择要考虑土地位置的（）。
a 可接受性 b 保值增值性 c 现实社会需要程度 d 未来发展趋势 e 固定性
12、运用长期趋势法估价的一般步骤有（ ）。
a 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查
b 整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
c 观察、分析时间序列，得出一定的模式
d 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
e 对未来的价格进行分析和预测
13、高层建筑地价分摊的方法有（ ）。
a 按建筑物价值进行分摊
b 按房地价值进行分摊
c 按土地价值进行分摊
d 按建筑面积进行分摊
e 按楼面地价进行分摊
14、影响房地产价格的经济因素主要有（ ）。
a 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
b 社会发展状况、房地产投机和城市化
c 财政收支及金融状况、利率
d 物价、汇率、居民收入
e 人口数量、行政隶属变更、居民收入
15、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。
a 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
b 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日薄西山
c 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
d 房地产估价人员可以假定估价时点
e 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
www.gaofen123.com二
三
四
五
六
七
八
地价是次级土地的倍数
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1.3
1.5
1
地价是最差级土地的倍数
10.54
7.53
5.38
3.84
2.74
2.00
1.50
1
（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）（12分）
www.gaofen123.com2006年《房地产估价理论与方法》考试试题参考答案
一、单项选择题目
1b 2d 3c 4c 5c 6c 7d 8c 9b 10c 11d 12a 13d 14a 15b
16d 17b 18b 19c 20d 21d 22a 23a 24c 25c 26b 27b 28a 29b 30c
31d 32a 33b 34b 35b
二、多项选择题
1ace 2de 3abd 4ac 5bde 6acd 7bcd 8be 9cd 10ae
11acd 12abcd 13bcd 14acd 15ab
三、判断题目
1× 2√ 3× 4× 5√ 6× 7× 8√ 9√ 10√ 11× 12√ 13√ 14× 15×
四、计算题
1、解
（1）计算出租**益价值
1）合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金=150×12×2×1000=360（万元）
2）出租**益价值=360×（1-30%）×（1/1.092+1/1.094+…+1/1.0916）=1082.38（万元）
（2）完全产权下的市场价值
1）第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即
租金=200×12×1000=240（万元）
2）完全产权市场价值=240×（1-30%）×[1-（1.05/1.09）16]/（8%-5%）=2031.90（万元）
（3）承租**益价值=2031.90-1082.38=959.52（万元）
2、解
（1）土地重新购建价格
1）市场法
比准价格a=2200×100/100×（1+0.5%）6×100/97=2336.94（元/ m2）
比准价格b=2050×100/100×（1+0.5%）9×100/92=2330.56（元/ m2）
比准价格c=2380×100/103×（1+0.5%）4×100/105=2244.99（元/ m2）
估价对象的比准价格为：（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/ m2）
v=2304.16×1000≈230.416（万元）
2）成本法
最末级
土地的重置价格
（57.32×10000/666.67+120.00）×[1-1/（1+5%）45]+150.00×{[1-1/（1+5%）45]/[1-1/（1+5%）50]}=1016.79（元/ m2）
则成本法估算的土地重置价格为：
1016.79×2=2033.58（元/ m2）
3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16+2033.58）=2168.87（元/ m2）
总价为：2168.87×1000=216.89（万元）
（2）建筑物价格
1）建筑物重置价格为
1800×4500=810.00（万元）
2）建筑物折旧
a门窗损坏折旧=10.00（万元）
b装修折旧=140×2/5=56（万元）
c设备折旧=100×2/10=20（万元）
d长寿命物质折旧=[
810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83（万元）
e功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：
（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）
功能缺乏折旧：
19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（万元）
f功能过剩折旧：
1/7%×[1-1/（1+7%）45]=13.61（万元）
g经济折旧为20万元
h该写字楼的折旧总额为
10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=408.93（万元）
（3）该写字楼2006年9月30日的价值为
216.89+10.00-408.93=618.96（万元）
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