全国房地产评估试题及参考答案3

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四、简答题(每小题4分，共12分) 
44.简述影响房地产价格的因素。 
45.房地产估价报告包括哪些内容? 
46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。 
五、计算题(每小题10分，共20分) 
47.某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。 
48.(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少? 
(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少? 
六、论述题(每小题10分，共20分) 
49.市场比较法的适用范围和操作程序是什么? 
50.试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。 
参考答案： 
第一部分 选择题 
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 
1.b 2.b 3.d 4.a 5.b 
6.c 7.c 8.a 9.b 10.a 
11.b 12.b 13.c 14.b 15.b 
16.c 17.a 18.a 19.b 20.a 
二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分) 
21.ab 22.ab 23.ac 24.ab 25.ad 
26.ce 27.bc 28.ab 29.ab 30.ab 
31.ae 32.ab 33.ab 34.ab 35.bc 
36.bd 37.de 38.bc 
第二部分　非选择题 
三、判断改错题(每小题2分，共10分) 
39.╳ 抵押贷款 
40.╳ 5～7 
41.╳ 重置价格或重建价格 
42.√ 
43.╳ 区片价和路段价 

四、简答题(每小题4分，共12分) 
44.影响房地产价格的因素通常有： 
(1)一般因素。 
(2)城市区域因素。 
(3)个别因素。 
45.(1)封面； 
(2)目录； 
(3)致委托估价方函； 
(4)估价师声明； 
(5)估价的假设和限制条件； 
(6)估价结果报告； 
(7)估价技术报告； 
(8)附件。 
46.剩余法评估不动产价格基本公式：v=a-(b+c+d+e) 
式中：v—购置土地价格，a—开发完成后的不动产价值，b—整个项目的开发成本，c—投资利息，d—开发商合理利润，e—正常税费。 
五、计算题(每小题10分，共20分) 
47.(1)年租金收入 
2.5×12=30(万元) 
(2)计算年经营费用 
①房地产税=30×12%=3.6(万元) 
②管理费=30×5%=1.5(万元) 
③房屋原值=1000×3000=300(万元) 
④修缮费=300×2%=6(万元) 
⑤保险费=300×3‰=0.9(万元) 
⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元) 
⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元) 
(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元) 
(4)该写字楼套间的价格 
=137.099  
48.(1)土地价格=1,000万-500万-200万=300(万元) 
故该块地最高价格为300万元。137.1(万元) 
(2)总价＝18,000(万元) 
六、论述题(每小题10分，共20分) 
49.在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。 
运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序： 
(1)交易实例的搜集； 
(2)可比交易案例确定； 
(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正； 
(4)房地产价格确定。 
50.估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分： 
因为： 
(1)在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对城市规划建设导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。这些假设和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报告中载明的假设和前提下才有效。若条件不同则不能应用该结论。

2)估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。 
(3)评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的估价目的下，同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。 
说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损失，也可以借此明确评估各方的责任界限，避免不必要的纠纷。