土地估价师考试《估价实务》收益还原法答题方法(二)

　　(2)总收益计算(采用客观收益)

　　(3)出租总费用计算

　　(4)房屋年纯收益计算

　　(5)土地纯收益计算

　　(6)估价时点土地价格计算

　　注意题目要求的是总地价还是单位地价

　　b. 房屋耐用年限 〉土地使用权出让年限，需调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，计算公式为

　　房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限

　　房屋年纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率

　　房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧

　　(3)计算土地纯收益

　　房地出租中的土地纯收益求取：

　　土地纯收益 = 总收益-总费用-房屋纯收益 = 房地纯收益–房屋纯收益

　　4)确定合适的还原率：分综合还原率、建筑物还原率和土地还原率

　　(5)选择公式求算地价

　　最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：

　　p——土地价格 a——土地纯收益 r——土地还原率 n——土地收益年限

　　该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益