土地估价理论与方法学习-土地估价概述(1)

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1、表示方式不同。既可以用价格表示，还可以用租金表示。
2、价格基础不同。土地价格不是商品本身价值，而是土地权利和收益的购买价格。
3、形成时间不同。土地个别差异较大，又缺乏完整的市场，价格形成时间长且相对比较困难。
4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。其产生的直接原因基于土地的所有权或使用权的垄断性。而土地的开发性价格实质是地价的附加。
5、地价主要由地产需求决定。这不同于一般商品的价格由供求双方决定。
6、地价具有明显的地区性和个别性。地价很难形成统一的、标准化的市场价格。
7、地价呈明显上升趋势，并且上升速度往往高于一般商品。
8、市场价格不同。土地市场不完全，需求及主观因素的影响很大。
9、折旧现象不同。土地没有折旧，而且还有增值现象。但我国的情况不同。

三、地价的分类
1、按土地权利分类：土地权利是多个权利的集合，相应土地价格可分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
2、按土地价格形成方式分类：分为交易价格和评估价格（包括交易地价、基准地价、课税价格）。
3、按政府管理分类：分为申报地价、公告（示）地价。
4、按土地价格表示方法分类：可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

四、影响土地价格的因素分析
按因素与土地的关系及影响范围分为三大因素：
1、一般因素
指影响地价的一般、普遍、共同因素，对地价总体水平产生影响，是决定个各地块土地价格的基础。又分为5个因素：
（1）行政因素。包括土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
（2）人口因素。地价与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。
（3）社会因素。包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等。
（4）国际因素。由国际经济状况和国际政治因素
（5）经济因素。包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等。
2、区域因素
指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相结合产生的地区特性，对地区内地产价格水平有决定性影响。
区域因素主要包括内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。
3、个别因素
指宗地本身的条件和特征，又称宗地因素。它是决定同一均质区域内地块差异和地价差异的重要原因。
个别因素包括面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制和土地使用年限等。

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